Co wpływa na cenę domu modułowego? Kompletny przewodnik kosztów 2026

Jeśli rozważasz zakup domu prefabrykowanego, pewnie zadajesz sobie pytanie:

Ile kosztuje dom modułowy i od czego zależy jego cena?

Odpowiedź nie jest tak prosta, jak podanie jednej kwoty za metr kwadratowy. Cena domu modułowego zależy od wielu czynników: standardu wykończenia, fundamentów, działki, transportu, instalacji oraz formalności.

Poniżej znajdziesz szczegółowe omówienie, co realnie wpływa na koszt budowy domu modułowego w Polsce.

1. Cena bazowa domu modułowego (stan deweloperski)

Cena bazowa obejmuje konstrukcję wyprodukowaną w fabryce wraz ze standardowym wykończeniem (najczęściej stan deweloperski).

Zazwyczaj obejmuje:

• konstrukcję ścian, stropów i dachu,

• stolarkę okienną i drzwiową,

• instalacje wewnętrzne,

• podstawowe wykończenie ścian.

Dom modułowy – cena za m2 w Polsce zwykle mieści się w przedziale:3 500 – 6 500 zł/m² (w zależności od standardu i producenta).

Uwaga: cena bazowa zazwyczaj nie obejmuje fundamentów, transportu, przygotowania działki ani przyłączy.

2. Metraż i projekt domu

Im większy dom, tym wyższy całkowity koszt inwestycji, ale:

• cena za m2 może być niższa przy większym metrażu,

• skomplikowany projekt (lukarny, niestandardowy dach, duże przeszklenia) zwiększa koszt.

Prosty, kompaktowy projekt jest tańszy w realizacji niż dom z rozbudowaną bryłą.

3. Standard wykończenia i personalizacja

To jeden z najważniejszych czynników wpływających na cenę domu prefabrykowanego.

Na koszt wpływają m.in.:

• wyższej klasy okna trzyszybowe,

• pompa ciepła,

• rekuperacja,

• fotowoltaika,

• ogrzewanie podłogowe,

• podwyższony standard łazienki i kuchni,

• elewacja (np. drewno, klinkier).

Rozszerzony pakiet wykończenia może zwiększyć koszt nawet o 15–30% względem ceny bazowej.

4. Fundament i przygotowanie działki

Dom modułowy musi być posadowiony na odpowiednim fundamencie.

Najczęstsze opcje:

• płyta fundamentowa,

• tradycyjne ławy fundamentowe,

• piwnica (najdroższa opcja).

Koszt fundamentu w Polsce to zwykle:25 000 – 70 000 zł, w zależności od wielkości i warunków gruntowych.

Dodatkowo dochodzi:

• niwelacja terenu,

• badania geotechniczne,

• utwardzenie drogi dojazdowej.

5. Transport i montaż domu modułowego

Ponieważ dom powstaje w fabryce, musi zostać przetransportowany na działkę.

Koszt zależy od:

• odległości od producenta,

• liczby modułów,

• dostępności działki,

• konieczności użycia dźwigu.

Transport i montaż mogą kosztować od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

6. Przyłącza mediów

Często pomijany element w kalkulacji kosztów.

Należy uwzględnić:

• przyłącze prądu,

• przyłącze wody,

• kanalizację lub szambo,

• gaz (jeśli dotyczy),

• internet.

Koszt przyłączy może wynosić od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych — szczególnie na działkach nieuzbrojonych.

7. Formalności i pozwolenia

Budowa domu modułowego wymaga spełnienia tych samych przepisów co dom tradycyjny.

Koszty obejmują:

• projekt budowlany,

• adaptację projektu,

• pozwolenie na budowę (lub zgłoszenie),

• mapy do celów projektowych,

• nadzór kierownika budowy.

Formalności mogą kosztować od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

8. Lokalizacja inwestycji

Cena budowy domu modułowego w Polsce różni się w zależności od regionu.

Wyższe koszty występują zazwyczaj w:

• dużych miastach,

• województwach o wysokim popycie,

• regionach z droższą robocizną.

Im dalej od fabryki producenta, tym wyższe mogą być koszty transportu.

9. Ukryte koszty budowy domu modułowego

Warto uwzględnić także:

• taras,

• garaż lub wiata,

• ogrodzenie,

• zagospodarowanie terenu,

• podjazd,

• meble i wyposażenie.

Te elementy często zwiększają budżet o dodatkowe 5–20%.

Przykładowe zestawienie kosztów (dom 100 m²)

• Dom modułowy (4 500 zł/m²): 450 000 zł

• Fundament: 40 000 zł

• Transport i montaż: 12 000 zł

• Przyłącza: 20 000 zł

• Formalności i projekt: 15 000 zł

Łączny koszt inwestycji: ok. 537 000 zł

Oczywiście ceny mogą się różnić w zależności od standardu i regionu.

Czy dom modułowy jest tańszy niż tradycyjny?

W wielu przypadkach tak — głównie dzięki:

• krótszemu czasowi budowy,

• kontroli kosztów w fabryce,

• mniejszej liczbie opóźnień pogodowych,

• energooszczędnym technologiom.

Jednak całkowity koszt inwestycji (z działką i przyłączami) może być zbliżony do domu murowanego.

Najważniejsze czynniki wpływające na cenę domu modułowego

Podsumowując, największy wpływ na koszt domu modułowego mają:

1. Metraż i projekt

2. Standard wykończenia

3. Fundament

4. Przygotowanie działki

5. Transport i montaż

6. Przyłącza mediów

7. Lokalizacja

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje dom modułowy w Polsce?

Średnio od 3 500 do 6 500 zł za m² w stanie deweloperskim, bez działki i fundamentów.

Czy dom modułowy jest tańszy w utrzymaniu?

Tak — często jest bardziej energooszczędny, co obniża koszty ogrzewania.

Czy dom prefabrykowany traci na wartości?

Nie — jeśli jest posadowiony na stałym fundamencie, może zyskiwać na wartości podobnie jak dom tradycyjny.